Passive income is cash inflows that are generated without dedicating time for this purpose. They are income that is received without having an “active” activity, that is, without making a permanent effort for its generation.
To generate passive income through real estate investment we want to present an article written by Robert Kiyosaki and that we have taken from the richdadlatino.com portal
He argues that: “there are four ways to profit from real estate that, when added together, yield considerably higher returns than the stock market (and most other investments in that regard).”
Cash flow from operations: If you have real estate as an investment, you will have tenants. Every month they will pay your rent. Let’s say you own a rental home and receive $ 1,000 per month in rent. Over a year, that’s $ 12,000 in revenue. Now, subtract your expenses (taxes, insurance, property management, vacancies, turnover expenses, allowances for repairs, etc.)
For the purposes of this example, let’s say your average monthly expenses are $ 100 per month. Your cash flow from operations would then be $ 900 per month. That’s what’s known as your net operating income (NOI).
With your NOI you pay the service of your debt. For this example, let’s say you have a $ 200,000 property with a $ 180,000 loan at a rate of 3.7%. That’s a debt payment of roughly $ 830 a month.
So that would be a rental income of $ 1,000 minus $ 100 in operating expenses minus $ 830 in debt service, which equates to $ 70 in cash flow. That times 12 equals $ 840 in cash flow per year. That $ 840 divided by your equity share of $ 20,000 would equate to a cash-on-cash yield of 4.2%.
Amortization: It is the concept of paying the service of your debt. It is phantom income because you do not get the money in your pocket every month, but your principal increases with each payment you make, and because your rental income covers the debt, it is income to you.
Every month when you pay your debt (or rather your tenant makes your debt payment) with your NOI, a part of that goes towards paying the loan principal. When you hear someone talk about a 30-year fully amortized fixed loan, it means that when you make all 360 of those monthly payments at the end, the loan is 100% paid off.
Because your tenant is paying the rent and that rent covers the debt payment, the principal payment included in that debt payment is actually a gain to you. Let’s take a look at how this works with our $ 180,000 loan from above.
In the first year of the loan, you would pay $ 6,604 in interest and $ 3,338 in principle. As the loan matures, the amount of interest decreases each month and the principal amount increases. But we will use these numbers for now.
That $ 3,338 is a profit for you. It is a true equity in your property.
If we add this $ 3,338 to the $ 840 in operating income, we now have $ 4,178 in income for the year, a 20% return on our $ 20,000 invested in the property. Also, your interest payment is often tax deductible, so a bonus is added, but check with your tax advisor to be sure of your specific case.
Depreciation: This is another form of phantom income, but it is also often called a phantom return. The basic concept of depreciation is that your investment property is made up of two parts, the land and the improvements on the land, that is, your home.
Appraisers will assign percentage values to your property based on these two parts. For this example, 20% of the value is the land and 80% of the value is the improvement. Over time, the house will deteriorate, so the US government allows you to write down that 80% value over a certain number of years, depending on the type of real estate. For residential dwellings it is 27.5 years.
So your $ 200,000 property has $ 160,000 that can be depreciated over 27.5 years, which works out to $ 5,818 per year. This amount is listed as loss of income, even if no money comes out of your pocket. Now, let’s see why this is called phantom income.
Let’s say you are in a 30% tax bracket. That means, by applying 30% to your $ 5,818 depreciation, you get $ 1,745 in annual tax savings.
If we add that $ 1,745 to our current income of $ 4,178, we now have $ 5,923, a 29.6% return on your cash of $ 20,000.
Appreciation: It’s the ghost income frosting on your cake. Let’s say you have a conservative appreciation rate of 3% per year on average for your $ 200,000 property.
Los ingresos pasivos son entradas de caja que se generan sin dedicación de tiempo para este efecto. Son rentas que se perciben sin tener una actividad ‘activa’, es decir, sin que se haga un esfuerzo permanente para su generación.
Para generar ingresos pasivos por medio de la inversión inmobiliaria queremos presentar un artículo escrito por Robert Kiyosaki y que hemos tomado del portal richdadlatino.com
Él plantea que: “hay cuatro formas de beneficiarse de los bienes raíces que, cuando se suman, generan rendimientos considerablemente más altos que el mercado de valores (y la mayoría de las otras inversiones en ese sentido)”.
Flujo de caja en operaciones: Si tiene bienes raíces como inversión, tendrá inquilinos. Cada mes te pagarán el alquiler. Digamos que es dueño de una casa de alquiler y recibe $ 1,000 por mes en alquiler. Más de un año, eso es $ 12,000 en ingresos. Ahora, reste sus gastos (impuestos, seguro, administración de su propiedad, vacantes, gastos de rotación, asignaciones para reparaciones, etc.)
Para los propósitos de este ejemplo, supongamos que sus gastos promedio mensuales son $ 100 por mes. Su flujo de efectivo en las operaciones entonces sería de $ 900 por mes. Eso es lo que se conoce como su ingreso operativo neto (NOI).
Con su NOI paga el servicio de su deuda. Supongamos para este ejemplo que tiene una propiedad de $ 200 000 con un préstamo de $ 180 000 a una tasa del 3,7%. Eso es un pago de deuda de aproximadamente $ 830 al mes.
Entonces, eso sería un ingreso por alquiler de $ 1,000 menos $ 100 en gastos operativos menos $ 830 en servicio de deuda, lo que equivale a $ 70 en flujo de efectivo. Eso multiplicado por 12 equivale a $ 840 en flujo de efectivo por año. Esos $ 840 divididos por su participación de capital de $ 20,000 equivaldrían a un rendimiento de efectivo sobre efectivo del 4.2%.
Amortización: Es el concepto de pagar el servicio de su deuda. Es un ingreso fantasma porque no recibe el dinero en su bolsillo todos los meses, pero su capital aumenta con cada pago que realiza, y debido a que sus ingresos por alquiler cubren el pago de la deuda, son ingresos para usted.
Cada mes, cuando realiza el pago de su deuda (o más bien su inquilino hace el pago de su deuda) con su NOI, una parte de eso se destina al pago del capital del préstamo. Cuando escuchas a alguien hablar sobre un préstamo fijo totalmente amortizado a 30 años, significa que cuando haces los 360 de esos pagos mensuales al final, el préstamo está saldado al 100%.
Debido a que su inquilino está pagando el alquiler y ese alquiler cubre el pago de la deuda, el pago del principal incluido en ese pago de la deuda es en realidad una ganancia para usted. Echemos un vistazo a cómo funciona esto con nuestro préstamo de $ 180,000 desde arriba.
En el primer año del préstamo, pagaría $ 6.604 en intereses y $ 3.338 en principio. A medida que vence el préstamo, el monto de los intereses disminuye cada mes y el monto principal aumenta. Pero usaremos estos números por ahora.
Esos $ 3,338 son una ganancia para usted. Es una verdadera equidad en su propiedad.
Si sumamos estos $ 3,338 a los $ 840 en ingresos operativos, ahora tenemos $ 4,178 en ingresos para el año, un rendimiento del 20% sobre nuestros $ 20,000 invertidos en la propiedad. Además, su pago de intereses a menudo es deducible de impuestos, por lo que se agrega una bonificación, pero consulte con su asesor fiscal para estar seguro de su caso específico.
Depreciación: Es otra forma de ingreso fantasma, pero a menudo también se la denomina retorno fantasma. El concepto básico de depreciación es que su propiedad de inversión se compone de dos partes, la tierra y las mejoras en la tierra, es decir, su casa.
Los tasadores asignarán valores porcentuales a su propiedad en función de estas dos partes. Para este ejemplo, el 20% del valor es la tierra y el 80% del valor es la mejora. Con el tiempo, la casa se deteriorará, por lo que el gobierno de los EE. UU. le permite anotar ese valor del 80% durante un cierto número de años, según el tipo de propiedad inmobiliaria. Para las viviendas residenciales es de 27,5 años.
Entonces, su propiedad de $ 200,000 tiene $ 160,000 que se pueden depreciar durante 27.5 años, lo que equivale a $ 5,818 por año. Esta cantidad figura como pérdida de ingresos, aunque no salga dinero de su bolsillo. Ahora, veamos por qué esto se llama ingreso fantasma.
Supongamos que se encuentra en una categoría impositiva del 30%. Eso significa que, aplicando el 30% a su depreciación de $ 5,818, obtiene $ 1,745 en ahorros fiscales anuales.
Si sumamos esos $ 1,745 a nuestro ingreso actual de $ 4,178, ahora tenemos $ 5,923, un rendimiento del 29.6% sobre su efectivo de $ 20,000.
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Apreciación: Es el glaseado de ingresos fantasmas en tu pastel. Supongamos que tiene una tasa de apreciación conservadora del 3% anual en promedio para su propiedad de $ 200,000. Eso equivale a $ 6,000 por año en valor agregado a su casa.
Agregue eso a sus $ 5,923 y tendrá $ 11,923. Eso es un retorno del 59% sobre su inversión de capital de $ 20,000 en su propiedad de $ 200,000. Y eso arruina la inversión en el mercado de valores a largo plazo.
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